Стоит ли покупать дачу в 2018 году

Число желающих продать загородный дом растет, а людей, настроенных купить дачу, нужно искать, свидетельствуют данные аналитики раздела «Недвижимость» портала «Avito.Ru».

Так, весной этого года был зарегистрирован рост числа объявлений на продажу загородного участка с домом – на 22%. Он наблюдается по сравнению с данными за первый квартал прошлого года.

По мнению аналитиков, рост числа объявлений о продаже связан с концом «дачной амнистии», когда оформить дачу в собственность можно было по упрошенным правилам, и налоги на нее были невысокими, или их не было вообще.

Дело в том, что многие люди получили свои дачные участки в конце 80-х — начале 90-х годов прошлого века, и строили на них дома собственными силами из подручных материалов, достать которые во времена тотального дефицита тоже было сложно.

Кроме того, как правило, эти панельно-щитовые домики не приспособлены для зимнего проживания – в них нет отопления и канализации. А зачастую и цивилизованного проезда к дачно-садоводческим товариществам также не было, что снижает привлекательность владения таким активом как домик в садовом кооперативе.

Все эти недостатки загородной недвижимости плюс перспектива платить за дом на 6 сотках налоги и увеличили количество предложений на продажу.

Большинство предлагаемых строений, как правило, неликвидны – их надо или оформлять согласно новым правилам, или зачастую, эти дома проще снести, а на месте такой дачи строить новое здание, говорят эксперты.

Анастасия Соснова, аналитик «Фридом Финанс» отмечает, что с февраля 2019 года – то есть с момента истечения срока «дачной амнистии» владельцам незарегистрированных строений придется проходить более длительную и сложную процедуру регистрации своего имущества, что, возможно, пугает многих дачников.

Государство активно борется с уклонением от регистрации и уплаты налогов, и это может способствовать поискам способов избавления от дачи, поскольку она становится настоящей обузой.

Также россияне хотят избавиться от дачи из-за бедности. Наши сограждане стабильно беднеют, и у них нет лишних денег для того, чтобы «тянуть» на себе еще и загородную недвижимость, вся ценность которой зачастую, заключается в нескольких грядках.

Так, реальные располагаемые денежные доходы россиян за первый квартал 2019 года снизились на 2,3%. И доходы падают уже не первый, а пятый год подряд.

Реальные располагаемые доходы граждан России за 2018 году снизились на 0,2%. В 2017 году они упали на 1,2%, в 2016 году — на 5,8% в реальном выражении, в 2015 году — на 3,2%, а в 2014 году — на 0,7%. Рост доходов населения был зафиксирован в 2013 году — на 4%.

В среднем доход на душу населения составил в первом квартала этого года 29 920 рублей. Минэкономразвития объясняет снижения роста реальных доходов населения ускорением инфляции.

Владельцу, который по всем правилам зарегистрировал свою дачу, необходимо платить налог на имущество, а его сумма с каждым годом увеличивается, но у россиян денег нет на налоги.

«С падением реальных доходов, которые многие люди получают от сдачи собственности в аренду, и от размещенным в банках вкладов, а также на фоне ускорения инфляции простому пенсионеру становится нелегко содержать дачу», — говорит Анастасия Соснова. Те, кто рискнет купить незарегистрированную дачу, столкнутся с рядом проблем, предупреждают юристы.

Когда новый собственник все же решит оформить строение, нарушение в строительстве здания могут помешать оформлению строения, говорит юрист компании BMS Law Firm Владимир Шалаев.

При этом спрос на загородную недвижимость премиум-класса держится на прежнем уровне, отмечают эксперты.

Однако желающему купить землю и построить на ней жилой дом со всеми коммуникациями и отоплением проще купить неразработанный участок или проект на стадии котлована, чем домик в дачном кооперативе, так как на 6 или даже 15 сотках нормальный загородный дом построить непросто.

Во вторник, 23 апреля, аналитики сообщили, что все больше россиян хотят продать свои дачи. Так, исследование "Авито Недвижимость" показало — в первом квартале 2019 года предложение выросло почти на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос практически не изменился. О той же тенденции рассказал и портал "Мир квартир", аккумулирующий объявления о продаже и аренде недвижимости. Хотя его данные скромнее — предложение по продаже дач и загородных домов увеличилось только на 9%, а спрос упал на 6%.

Читайте также:  Отделения сбербанка в альметьевске

Что такое дача

В "Авито" объяснили ТАСС, что, говоря о дачах, опираются на те описания, которые сами пользователи дают в объявлениях. На сайте их объединяет общий раздел — "дома, дачи, коттеджи". И как правило, дачи — это небольшие летние дома, которые не подходят для проживания зимой, уточнили в компании.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов подчеркнул, что не стоит путать дачи с постройками в коттеджных поселках, второе — недвижимость совсем другого класса. Поэтому в объявлениях по запросу "дача" едва ли получится найти, например, коттеджи или таунхаусы — продавцам это просто невыгодно, ведь такие дома стоят гораздо дороже.

Затратная собственность

Дачи всегда были для россиян вариантом дешевого отдыха, и польза от них, как правило, перевешивала расходы и бюрократические ограничения. Теперь же ситуация изменилась — в "Авито" желание россиян продавать дачи объяснили изменениями законодательства.

Дачная реформа с начала 2019 года исключила из закона само понятие "дачное хозяйство" — теперь существуют только садовые и огородные участки. При этом капитальные строения, в том числе дома, можно построить только на садовом участке. А вот на земле, выделенной под огород, получится поставить разве что сарай для хранения инструментов и урожая. Все остальное рискует стать самостроем, который рано или поздно могут заставить снести. Кстати, за деньги собственника.

"Дачная реформа может привести к росту налоговых платежей для собственников и стоимости домов, которые ранее считались дачами. Часть хозяев предпочла не переоформлять собственность, а заработать на ее продаже, — говорится в сообщении "Авито Недвижимость". — Однако потенциальные покупатели ждут, пока продавцы приведут в порядок документацию на интересующую недвижимость и снизят цену".

А вот разобраться с документами может оказаться сейчас не так-то просто. Если реформа в текущем году только началась, то так называемая дачная амнистия для строений как раз закончилась — 1 марта. Она позволяла по упрощенной схеме — без необходимости получать разрешение на ввод в эксплуатацию — зарегистрировать жилые дома и сезонные строения. Теперь же россиян в равной степени пугает как усложняющаяся процедура оформления, так и налог, который нужно платить с зарегистрированной недвижимости.

Впрочем, за две недели до окончания срока действия дачной амнистии в Госдуму внесли проект о продлении нормы еще на год — до 1 марта 2020 года, а позднее премьер-министр Дмитрий Медведев поручил правительству тоже проработать вопрос продления амнистии.

Всего за 13 лет, пока она действовала, россияне в упрощенном порядке зарегистрировали примерно 13 млн прав на объекты недвижимости. Генеральный директор офиса "Центр загородной недвижимости" в корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Сергей Ганусов отметил, что лишь небольшой процент из этого числа — это люди с высокой финансовой ответственностью, чаще всего население вспоминало об амнистии, когда сталкивалось с необходимостью оформления права собственности — например, при получении наследства или продаже.

Говоря о желании россиян продавать дачи, он уточнил, что на самом деле в этом сегменте всегда было высокое предложение при стабильно чуть более низком спросе. Об этом же говорил и гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко: "Мы видим, что предложение продажи дач и загородных домов увеличивается, а спрос сокращается, и эта тенденция наблюдается уже не первый год. Содержание дачи серьезно подорожало из-за увеличения налогов и законодательных новаций".

Под Москвой есть дачи дешевле 150 тысяч рублей. Стоит ли их покупать?

Наличие собственной дачи уже перестало быть таким маркером семейного благополучия, каким было во второй половине прошлого века. И все же мысль о доме за городом нет-нет да и посещает всех — включая людей, ни разу не бывавших на своих или родственно-знакомственных «шести сотках». Тем более, что с 1 января 2019-го на дачах разрешили прописываться.

Читайте также:  Узнать выиграл ли лотерейный билет

Как выясняется, обзавестись домиком в деревне можно по цене одного квадратного метра московской квартиры. Что это будет за жилье, разбиралась «Лента.ру».

Слова о дачах, продающихся по цене метра, отнюдь не преувеличение — скорее, наоборот: как подсчитали аналитики портала «Мир Квартир», самая дешевая подмосковная дача выставлена на продажу за 130 тысяч рублей. И это именно дача, а не пустой участок: в обозначенном бюджете продается 40-метровый домик на участке в 43 сотки. Объект находится в деревне Шапкино в Наро-Фоминском районе Московской области. Рядом пруд и лес, но для постоянного проживания (и даже, положа руку на сердце, для длительного) дача непригодна: не подведено электричество.

На втором месте рейтинга — 35-метровая постройка в садовом товариществе на территории Воскресенского района. Участок тут поскромнее — пресловутые шесть соток, а продается объект за 150 тысяч рублей. В таком же бюджете можно купить участок аналогичной площади под Орехово-Зуево, на нем расположены маленький дом-сарай, колодец, летняя кухня и туалет. Что немаловажно — подведено электричество и разбит фруктовый сад с яблонями, сливами, грушами, облепихой и кустами ягод.

За 180 тысяч можно купить участок с щитовым домом в одной из деревень Волоколамского района — примерно с таким же набором удобств. В целом, как резюмируют аналитики портала, дачного предложения по цене до 200 тысяч рублей в Подмосковье предостаточно, но это в основном либо участки с домами под снос или непригодными для проживания — либо без электричества и других коммуникаций.

«Рассчитаны такие предложения на дачников, готовых бороться с трудностями или строить новый дом», — резюмируют аналитики портала.

В принципе, если настрой на борьбу с трудностями серьезный, можно найти участки и еще дешевле. «Один раз я сидела на популярном сайте объявлений о недвижимости, — рассказывает квартиросъемщица Марина. — Вообще-то задача была оценить, можем ли мы с семьей сменить арендуемую квартиру на более просторную. Потом я решила зачем-то посмотреть цены на дачи и участки в Подмосковье — но оставила старый фильтр по цене: до 50 тысяч за объект. Оказалось, по такой цене в базе предлагается штук 30 объектов, причем цены начинаются чуть ли не от десяти тысяч за участок. Конечно, это все в основном маленькие кусочки земли далеко от Москвы, но тем не менее». Действительно, в бюджете «до полтинника» можно найти участок пусть крошечный (одна-две сотки, а то и меньше), но в организованном поселке, с нормальными документами и даже с возможностью прописки.

Впрочем, если речь идет не о покупке земли ради земли, а о дальнейшем строительстве дома, скорее всего, в такой бюджет вписаться не получится. Все-таки, как говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты, в бюджете до 50 тысяч рублей, не говоря уже о десяти, с большой вероятностью можно нарваться на неликвид. Кроме того, это гарантированно будет предложение без коммуникаций — а их подведение, скорее всего, значительно превысит по затратам стоимость самого участка.

Куда реальнее, отмечают в «Инком-Недвижимость», уложиться в полмиллиона рублей: именно в таком бюджете ищут участки 44 процента покупателей компании. За такую сумму можно рассчитывать на участок от 6 до 12 соток со всеми коммуникациями и в зоне 30-40 километров от Москвы, с нормальной транспортной доступностью и в хорошем природном окружении. При этом, как отмечает глава аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, если участок соответствует таким характеристикам, обычно покупатели строят на нем дом в течение трех лет после покупки. А вот если единственным преимуществом участка была низкая цена, он с большой вероятностью так и будет годами стоять неосвоенным, подчеркивает Таганов. «И это, конечно, наносит урон репутации подмосковного загородного рынка», — сетует эксперт.

Читайте также:  Платежка после расплаты кредиткой

«В каждом конкретном случае нужно смотреть на состав правоустанавливающих документов, размежеван ли участок и оформлены ли в собственность участок и дом, отсутствие долгов по членским взносам и платежам за электричество и т.д., — перечисляет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — В число ключевых факторов входят также транспортная доступность, характеристики самого поселка или садового товарищества, наличие или отсутствие коммуникаций, отношения с соседями, качество строительства дома и т.д.». По словам эксперта, максимальным спросом сейчас пользуются дома в коттеджных поселках или обжитых СНТ с возможностью круглогодичного проживания, со всеми подключенными коммуникациями, с хорошей транспортной доступностью. «Самое востребованное расстояние сейчас — 30-50 километров от МКАД, направления — Киевское, Калужское, Симферопольское и Новорижское шоссе; площадь дома — 120-180 метров, участок — от 10 соток», — перечисляет Толстик.

Самые дешевые из числа объектов с такими параметрами будут стоить уже от миллиона рублей — с другой стороны, на них можно получить ипотеку, тогда как низколиквидные участки кредитовать точно никто не будет. А если брать квартиру-студию в одном из организованных поселков Подмосковья и даже Новой Москвы, как говорит Ольга Магилина, заместитель генерального директора KASKAD Недвижимость, можно уложиться и в 700 тысяч рублей (правда, это будет объект площадью порядка 20 «квадратов»). В кредит такую недвижимость купить, скорее всего, тоже получится — на стандартных условиях.

«Ипотека на загородные объекты действует у многих банков, и чем ликвиднее объект, тем проще ее получить: банку неинтересен объект, который сложно будет продать в случае неисполнения обязательств по кредиту, — рассказывает Марина Толстик. — Условия нужно смотреть в зависимости от объекта и заемщика. Например, Сбербанк предоставляет кредит на приобретение дачи по стандартным условиям: первоначальный взнос от 25 процентов, ставка 11,1 процента годовых, сумма кредита от 300 тысяч рублей, срок кредитования до 30 лет».

«Получить ипотечный заем на загородное готовое жилье или жилье в финальной стадии строительства сейчас так же просто, как и на городскую квартиру, первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов от общей суммы кредита, — рассказывает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland. — Проще всего ипотечному кредитованию поддаются таунхаусы, но в целом, ипотека на загородном рынке стала доступным финансовым инструментом». То есть и объект за миллион рублей, если он понравится банку, вполне можно приобрести, располагая 150 «живыми» тысячами.

А можно и не торопиться с покупкой, считает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Рынок загородной недвижимости находится в кризисе уже много лет, цены год за годом падают. В 2018 году стоимость всех четырех видов загородной недвижимости снизилась в сравнении с 2017-м: дома подешевели на 31 процент, таунхаусы на 14 процентов, коттеджи — на 8, дачи — на 1,3 процента, — рассказывает эксперт. — Покупательская способность населения в 2019 году не увеличится, поэтому и оживления спроса в сегменте загородной недвижимости ждать не следует. Подтверждение этому мы видим уже сейчас, в январе нового года цены продолжили падать и в сравнении с январем 2018 года общее снижение цен во всех категориях составило 3,2 процента». Так что не исключено, что за год дачи и коттеджи еще просядут в цене — а пока экономным покупателям можно подкопить денег на объект поприличнее.